Ekonomija

Infos

Sjednicu je vodio predsjednik Grupacije Veselin Draga&scaron;, uz podr&scaron;ku sekretarke Odbora udruženja trgovine Jelene Golubović, a u radu su, pored članova, učestvovali potpredsjednica Privredne komore dr Nina Drakić, načelnik Direkcije za za&scaron;titu konkurencije, unutra&scaron;nju trgovinu u Ministarstvu ekonomskog razvoja Dragan Vukčević, predstavnici Uprave prihoda i carina - poreska inspektorka Nevenka Pejović i Uprave za inspekcijske poslove - Marina Radulović, glavna trži&scaron;na inspektorka, i njena koleginica Dragica Aleksić. 
 
Inicijativu za izradu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti predstavila je advokatica Marija Kalezić, iz agencije Pennyworth Consultancy, koju je za njeno kreiranje angažovala Grupacija. 
 
Kako navode iz PKCG, u Inicijativi se ističe da se triži&scaron;te nekretnina u Crnoj Gori, kao i aktivnosti u prometu nepokretnosti rapidno razvijaju u posljednjih 15 godina. Razvoj pojedinih djelatnosti pratilo je unapređenje regulative, međutim posredovanje u prometu nepokretnosti je ostalo prepu&scaron;teno nekolicini generalnih propisa, koji, iako formalno normiraju ovu materiju, ne zadovoljavaju sve potrebe učesnika na trži&scaron;tu. Adekvatna regulativa bi stvorila uslove za razvoj i unapređenje djelatnosti, po uzoru na pozitivne primjere drugih država. 
 
Crnogorski zakonodavni okvir kojim se, kako dodaju, reguli&scaron;u odnosi ugovornih strana u pogledu posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti je trenutno pretežno ograničen na Zakon o obligacionim odnosima (Glava XXVI - Posredovanje), Zakon o sprečavanju nelegalnog poslovanja (kojim se defini&scaron;e zabrana obavljanja privredne djelatnosti bez prethodne registracije kod nadležnog registra), Zakon o privrednim dru&scaron;tvima i sl. 
 
&quot;Ne možemo negirati da se djelatnost posredovanja može obavljati u postojećem sistemu, ali smatramo da je od izuzetnog značaja da joj se posveti poseban set zakonskih i podzakonskih akata kojim bi se jasno definisali uslovi za pružanje usluga posredovanja, uključujući obavezu kontinuirane edukacije posrednika, i identifikovali i za&scaron;titili interesi učesnika u posredovanju&quot;, navodi se u Inicijativi. 
 
Uzimajući u obzir da Crna Gora očekuje da uskoro postane ravnopravna članica EU, sljedeći razlozi se nameću kao dominantni za dono&scaron;enje zakona kojim bi se definisala prava, obaveze i odgovornosti posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. 
 
To su: 
 
- eliminacija/umanjenje sive ekonomije (kroz zabranu obavljanja djelatnosti fizičkim licima i naplatu tzv. &bdquo;tax free&quot; posredničke naknade, zabranu ogla&scaron;avanja bez ispunjenja prethodnih uslova, uvođenje obaveze evidentiranja posredovanja itd.); 
 
- sprečavanje nelojalne konkurencije; 
 
- za&scaron;tita potro&scaron;ača, posebno u smislu Cross Border Acquisitions of Residential Property u EU (u kojem se navodi istraživanje prema kojem se oko 70% transakcija u sferi prometa nepokretnosti u EU obavlja preko posrednika) i Unfair Commerical Practices Directive; 
 
- harmonizacija, istovremeno sa Incijativom za kreiranje jednoobraznog regulatornog sistema u EU, čiji je sastavni dio jednostavnija registracija za pružanje cross-border usluga u jurisdikcijama gdje je djelatnost već regulisana, i 
 
- podizanje kvaliteta usluga (kroz obavezno licenciranje i polaganje stručnog ispita, periodične stručne edukacije, specijalizacije itd.). 
 
Inicijatori, kako se navodi, smatraju neophodnim da preduslov za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti bude polaganje stručnog ispita, kao i da se formira registar posrednika.

&quot;Takođe se zalažu za ugovorni odnos između posrednika i vlasnika/sticaoca prava na nepokretnosti (ili njihovih opunomoćenika). Predviđena je polisa osiguranja od profesionalne odgovornosti koja se ugovara u cilju pokrića &scaron;tete koja nastaje kao posljedica obavljanja profesionalnih aktivnosti osiguranika, za učinjenu profesionalnu gre&scaron;ku, nesavjestan ili nestručan postupak, odnosno propust, koji za posljedicu ima direktnu ili indirektnu finansijsku &scaron;tetu, odnosno tro&scaron;kove ili gubitak profita&quot;, navodi se u saop&scaron;tenju. 
 
Inicijatori predlažu da se kaznene odredbe podijele u dvije grupe - lak&scaron;e i teže povrede, kojima se postavlja razlika između proceduralnih i materijalnih propusta, odnosno grubih zloupotreba posrednika prilikom obavljanja djelatnosti i u skladu sa time defini&scaron;u pravne posljedice. 
 
Privrednici su tokom diskusije istakli da slobodno trži&scaron;te donosi nelojalnu konkurenciju koja ugrožava registrovane posrednike damping cijenama usluga, za &scaron;ta se mora naći rje&scaron;enje. Neophodno je urediti trži&scaron;te, jer se smatraju, posredovanjem u prometu nekretnina sada bave svi, često bez ikakve licence ili registracije. Ocjenjuju da država gubi milione eura od neprijavljenih provizija na poslove posredovanja u prodaji nekretnina i smatraju da je neophodno propisati da se ovim poslom mogu baviti samo oni koji su registrovali, makar kao pretežnu djelatnost, posredovanje u prometu nekretnina. 
 
Na sjednici su se čuli predlozi da se propi&scaron;e minimalna i maksimalna provizija za posrednike u prodaji nekretnina. Međutim, ocijenjeno je da to nije u skladu sa međunarodnim obavezama Crne Gore. 
 
- Mi možemo da u zakonu defini&scaron;emo proviziju, ali ćemo, kao &scaron;to su to i Hrvati prije nas, morati da to uklonimo zbog pristupanja Evropskoj uniji - kazao je predsjednik Grupacije Draga&scaron;. 
 
Na tom fonu je bio i predstavnik Ministarstva ekonomskog razvoja Dragan Vukčević. 
 
- Regulisanje cijena nije dozvoljeno zbog toga &scaron;to je Crna Gora članica Svjetske trgovinske organizacije, pa će i ovaj zakon kada ga pripremimo ići kod njih na mi&scaron;ljenje. Nama su potrebni strani investitori i u ovoj oblasti, a da bismo ih privukli moramo da budemo harmonizovani sa njihovim zakonima, &scaron;to podrazumijeva slobodno formiranje cijena - rekao je on. 
 
Dodaje da se prilikom izrade ovog akta moraju po&scaron;tovati Zakon o za&scaron;titi potro&scaron;ača, Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. 
 
Privrednici su, kako se ističe, predložili da se defini&scaron;e obrazac ugovora o posredovanju i potvrda o razgledanju nekretnina, kao i neka vrsta legitimacije za registrovane posrednike, koje je takođe, ako uredno izmiruju obaveze prema državi, potrebno poreski stimulisati. 
 
Poseban i veliki problem koji su privrednici istakli tokom sjednice je ogla&scaron;avanje neregistrovanih privrednih subjekata i fizičkih lica za prodaju i zakup nepokretnosti. Riječ je, kako navode, o &quot;fantomskim firmama&quot; i &quot;divljim agentima&quot; čije je djelovanje intenzivirano naročito tokom pandemije. Oni su tražili da se u okviru zakonskih mogućnosti stane na kraj ovoj pojavi i nađe model adekvatnog sankcionisanja. 
 
Potpredsjednica Komore Nina Drakić pozvala je nadležne da se uključe u rje&scaron;avanje problema ogla&scaron;avanja neregistrovanih posrednika u prometu nekretnina, s obzirom na to da oni sve vi&scaron;e koriste digitalne platforme za svoje aktivnosti. Predstavnice Uprave za inspekcijske poslove istakle su da je najveći problem u tome &scaron;to ova oblast nije adekvatno pravno uređena kao i da je njima otežano da kontroli&scaron;u fizička lica koja se bave ovim poslom i provjeravaju objekte gdje oni djeluju. 
 
Zaključeno je da će Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti doprinijeti rje&scaron;avanju i problema pomenutog ogla&scaron;avanja. Iz Ministarstva su pozvali predstavnike Grupacije da pomognu u izradi zakona tako &scaron;to će u radnoj verziji dostaviti predloge konkretnih rje&scaron;enja.